Frank Rehme: Genau, und deshalb sofort Feuer frei, wenn ihr über solche Dinge redet. Ich sage mal, Nachhaltigkeit ist ja mindestens seit zehn, fünfzehn Jahren schon auf jeder Unternehmenswebseite drauf. Das Thema, ich sage mal, bezahlbarer Wohnraum, wird in Deutschland immer schwieriger, wenn man sich mal anschaut, wie sich auch Baurecht verändert hat und diese ganzen Regeln und DIN-Normen und solche Sachen, die ja bauen auch immer teurer machen. Umreiß mal grob, wie ihr an diese Sache rangehen wollt und was genau diese Kernelemente sind, die das ausmachen?

Florian Ahrens: Gerne. Zunächst haben wir uns überlegt: Was macht das Bauen eigentlich so teuer? Also nicht nur das Bauen, sondern das Wohnen so teuer. Und das gibt natürlich zwei Elemente. Das ist einmal das Grundstück und die dazugehörigen Kosten, als auch die Baukosten. Und die Frage, die wir uns gestellt haben, war: Was davon können wir tatsächlich beeinflussen? Die Baukosten können wir relativ gering beeinflussen, weil die meisten Sachen von der Bundesregierung vorgegeben sind mit dem GEG-Gesetz etc. Also die Baukosten können wir nicht in Gänze beeinflussen. Da gibt es natürlich einige Stellschrauben, auf die geh ich gleich noch ein. Was wir aber wirklich vordergründig beeinflussen können, ist, dass wir das Grundstück versuchen, irgendwie zu umgehen. Also haben wir uns die Frage gestellt: Was sind Grundstücke, die eine Lagequalität genießen, um dort auch Wohnraum zu schaffen? Und so sind wir dann auf das Ergebnis gekommen, dass eigentlich sind das Grundstücke, die bereits vollversiegelt sind, aber nicht optimal ausgenutzt werden. Und zwar Parkplatzgrundstücke im innerstädtischen Raum. Sei es vor den Lebensmittel-Einzelhändlern, sei es vor den Möbelhäusern, Bauhäusern oder ganz klassische Park-and-Ride-Grundstücke. Wenn wir jetzt sagen, der Grundstückseigentümer ist ja schon im Besitz dieses Grundstückes und hat in seiner Investitionsrechnung dieses Grundstück schon abgegolten, ist es ja nun noch die Baukosten, die dann obendrauf kämen, um quasi Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Wie können wir jetzt die Baukosten reduzieren? Indem wir ganz klassisch sagen: Wir haben uns mit dem Konzept der modularen Holzbauweise auseinandergesetzt und haben für uns entschieden zu sagen: Wir machen das 3D-Holzmodul. Warum? Weil es eine 95%-ige Vorfertigungsquote hat und nur knapp 5% auf der Baustelle passieren. Und mit diesem Konzept besteht die Möglichkeit, gerade bei einem Lebensmittelmarkt die Parkplätze nach zu verdichten, ohne dass der Markt auch nur einen Tag schließen müsste. Also die Baustellenemissionen sind so gering, dass es machbar wird und dieses Konzept ist eigentlich nichts Neues, aber ich sage auch immer: Apple hat nicht das iPhone erfunden, sondern Apple hat nur die drei Dinge ineinander gepackt und ein gutes Produkt daraus geschustert und so sehen wir uns auch. Ja, und durch die Bauweise, durch die Einsparung im Grundstückseinstand und im Rahmen der öffentlichen Förderrahmen-Bedingungen ist es so, dass wir Mieten zwischen 7 und 14 Euro zur Verfügung stellen können. Und ich glaube, das ist im Verhältnis zu dem frei finanzierten Wohnungsmarkt und ich habe mich hier letztendlich mit dem Vorstand einer Genossenschaft unterhalten, der sagte, er muss 21 Euro nehmen, netto, kalt, um mindestens kostendeckend zu sein. Sind 7 bis 14 Euro, glaube ich, relativ human.

Stefan Müller-Schleipen: Ja, und wer sich ein bisschen tiefer mit dem Thema beschäftigt, müsste eigentlich genauso Feuer und Flamme sein wie wir oder wie ich persönlich auch, weil das Thema Wohnen ist im Moment eines der größten Themen, das uns auch gesellschaftlich beschäftigt, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Und ich glaube, ihr habt mit eurem Tun einen Weg gefunden, wie man schnell, ganz wichtig, kostengünstig, auch wichtig, modular Wohnraum schaffen kann und zwar auf Flächen, die schon versiegelt sind. Und damit habt ihr mich komplett abgeholt, weil ich habe ja neben der Stadtrettertätigkeit auch noch eine IT-Firma, die genau dieses Thema, wo hat eine Kommune Innenentwicklungspotenziale digital abbildet und dann sind immer die Parkplätze ein Thema. Diese riesigen Parkplätze, wenn ich sage, vor dem Lebensmittelhändler, da weiß, jeder hat sofort diese versiegelte Fläche im Bild und euer Konzept mit einer schnellen, modularen Bauweise, die aber auch vielleicht auch nur mal für einen gewissen Zeitraum existiert, fünf Jahre und ihr könnt das Ding beinahe rückstandsfrei abräumen und wieder woanders aufbauen. Ihr habt mich abgeholt und deswegen freue ich mich, dass ihr da so innovativ unterwegs seid.

Florian Ahrens: Ja, um das noch mal einmal ganz kurz mit Zahlen zu unterlegen, es gibt eine Studie vom Prof. Dr. Tichelmann, 2019 ist die erschienen, die Deutschlandstudie und die hat sich mit 34 Städten auseinandergesetzt und hat da einfach mal identifiziert: Wie viel Fläche gibt es eigentlich, die aktuell als Parkplatzflächen überbaut worden sind? Das ist die sagenumwobene Zahl von 18,7 Millionen Quadratmeter Parkplatzfläche, die wir in diesen 34 Städten besitzen und wir haben da mal überschlagen, das sind über 23.000 Grundstücke. Wir haben da mal überschlägig eine Rechnung gemacht, wenn wir pro Grundstück rund 50 Wohnungen bauen könnten, dann würden wir 1,1 Millionen Wohnungen schaffen können, ohne einen Quadratmeter Fläche zu versiegeln. Denn der Kubatur folgen, also dem Gebäude Fuß folgen ist es so, durch die Verschattung der ebenerdigen Fläche und darüber liegenden Holzmodularen Bauweise, Gründach, Fassade aus Holz oder je nach dem, was gerade gewünscht ist, führen wir natürlich auch dazu, dass wir einen Effekt haben, der etwas positiver ist als eine asphaltierte Fläche. Jetzt muss ich natürlich, das ist so das Learning aus den letzten 18 Monaten sagen, das Baurecht ist immer so ein Thema, ich würde es nicht Problem nennen, ich nenne es mal als Thema, denn wir sind immer abhängig davon, dass uns die öffentlichen Genehmigungsbehörden wohlgewonnen sind und kompromissbereit sind und da freuen wir uns ganz groß, dass Stefan Müller-Schleipen uns quasi an die Hand genommen hat und gesagt hat: Ich finde euer Konzept so cool. Und auch, dass die Zuhörer ja eher aus der regionalen Ecke kommen, weil ohne die Genehmigungsbehörden können wir das in der Regel nicht umsetzen. Warum nicht? Wir befinden uns in Gebieten, die eigentlich nicht klassisches Wohnen ausgewiesen sind. Durch das Baulandmobilisierungsgesetz ist das alles ein Stück weit mitigiert, aber dennoch brauchen wir das Commitment der jeweiligen Genehmigungsbehörde. Ohne dieses können wir tatsächlich nicht bauen, wir werden es immer probieren und die Gespräche, die wir geführt haben auf der Vertriebsseite bis hoch in die Bundesregierung sind: Das Konzept ist super, wir brauchen das Produkt und vor allen Dingen brauchen wir schnellen Wohnungsbau, der kostengünstig zur Verfügung gestellt werden kann. Und da reden wir von der Friseurin über die Pflegekraft bis hin zum Mitarbeiterwohnen. Ich meine, wie viele Firmen haben aktuell das Problem, dass sie keine Mitarbeiter haben, weil sie das Wohnen nicht zur Verfügung stellen können. Also nicht die Firma, sondern das Wohnen in der jeweiligen Region.

Frank Rehme: Ja, wenn ich jetzt, ich versuche jetzt nochmal so ein bisschen mehr Hintergrund zu bekommen.

Florian Ahrens: Ja.

Frank Rehme: Ich bin jetzt ein Besitzer von einem Baumarkt und ich habe jetzt hier einen Parkplatz, ich sage mal so von 6.000 Quadratmetern und ich denke mir: Mensch, jetzt lass mal mit dem Florian sprechen, was kann er da machen? Wird der Parkplatz praktisch überbaut oder wie muss ich mir das vorstellen?

Florian Ahrens: Genau, also das ist genau der richtige Ansatz. Bis jetzt ist es so, wir identifizieren die Grundstücke, wir gehen mit der ersten Visualisierung und einer ersten Projektkalkulation auf den Grundstückseigentümer zu und sagen: Hör mal, du hast ein richtig cooles Grundstück, wir haben eine coole Idee, wollen wir mal zusammen zu den Behörden gehen? In der Zukunft hoffen wir natürlich, dass es umgekehrt sein wird, dass der Grundstückseigentümer auf uns zukommen wird, sagt: Hey, wir haben hier ein Grundstück, kannst du was für uns tun? Und dann ist es tatsächlich so, wir ständern auf, wir haben ein Tragwerk entwickelt, das der modularen Bauweise folgt, auch das können wir immer ein Stück weit variieren. Und ab dem ersten Obergeschoss bauen wir dann die entsprechenden Wohnungen auf, sodass wir auch sagen können, das ist, was Stefan schon sagte, das geht auch nur temporär. Wenn jetzt jemand sagt: Ich habe einen Lebensmittelmarkt, ein Bauhaus etc., der hat nur noch einen Mietvertrag von 10 Jahren oder ein Erbbaurechtsgrundstück, das läuft nur noch 20 Jahre, dann ist das für einen Projektentwickler in der Regel nicht wirtschaftlich, weil er in T10 abreißen muss und sprich ein Negativfaktor in seiner Kostenkalkulation hat. Wir sagen in TX, je nachdem, wann zurückgebaut werden soll, wir nehmen die Module, wir bauen das Tragwerk zurück und wir bauen es an Standort B wieder auf. Das einzige, was tatsächlich zurückbleiben wird, sind die Punktfundamente für die Stelzen des Tragwerkes.

Frank Rehme: Das ist ja wirklich sehr nachhaltig, wenn man solche Sachen dann auch nochmal wieder zu 100% recyceln kann. 

Florian Ahrens: Das ist tatsächlich so und wir gehen sogar noch ein Stück weiter, das versuchen wir nicht nur im Tragwerk und in den Modulen, sondern wir versuchen, dass in jeder einzelnen Komponente des Bauwerkstoffes, sei es der Teppich, sei es die Fenster, das Ganze folgt dem Prinzip Cradle to Cradle, also sprich der kreislauffähigen Wirtschaft, sodass jedes Produkt irgendwann wieder zurückgeführt werden kann, um da etwas Neues rauszuschaffen und das wird auch immer wichtiger für Banken. Es gibt eine niederländische Bank, die tatsächlich daraus einen Wert ermittelt und sagt: Das könnte als Eigenkapitalersatz gelten. Wenn wir mal ins europäische Ausland gucken, die Dänen und die Niederländer sind uns weit voraus, was solche Sachen angeht.

Frank Rehme: Jetzt sagen wir ja immer: Ja die haben ja die Kupferleitung auf Putz liegen. Wollen die Deutschen so etwas? Stellen wir nicht langsam fest, dass wir uns einfach diesen Standard, den wir bis jetzt immer hatten, einfach nicht mehr leisten können oder woran liegt es?

Florian Ahrens: Also natürlich ist die Frage: Was ist der Standard, den wir uns leisten können? Und die Wohnqualität ist in den letzten Jahren immer mehr geworden. Jetzt stelle ich mir mal die Frage oder wir sollten uns mal die Frage stellen, 1950 oder um 1900 Altbauwohnungen, wenn ich in Hamburg war, bis das GEG-Gesetz kam, war immer so: Ich will unbedingt einen Altbau haben. Aber der Altbau beherrscht nicht schallschutztechnische Ansprüche wie der Neubau heutzutage und trotzdem war das das heiße Eisen, was immer gerne geschmiedet worden ist. Nur weil wir in dem bautechnischen Standard vielleicht ein bisschen weiter runterkommen und davon meine ich jetzt nicht Brandschutz etc., die lebenswichtig sind. Aber warum sollten wir nicht auch wieder etwas zurückgehen können, um die Baukosten zu reduzieren? Und das ist ja der Ansatz der Baugenehmigung Typen, an der E-Genehmigung. Da ist Hamburg ein bisschen federführend und wir versuchen im Rahmen mit unserem Planer auch ein Modul zu entwickeln, was dieser E-Genehmigung entspricht, um die Baukosten noch mal ein Stück weit noch unten zu setzen.

Frank Rehme: Jetzt haben wir ja uns auch so ein bisschen in so einer Spirale verfangen, was so Baustandards angeht. Ich habe vor kurz noch mit jemandem gesprochen, der, ein Architekt auch und der hat mir erzählt: Ja wir haben jetzt neue für Energieeffizienz ganz andere Regeln hier im Bereich der Fenster zum Beispiel. Die sind nicht nur sehr wärmedämmend, sondern zugleich auch schalldämmend besser. Da kam bei raus, dass du auf einmal den Nachbar besser hörst, weil einfach der Krach von draußen weniger geworden ist und man jetzt darüber danach gedacht hat: Wie kann man den Schallschutz innerhalb des Gebäudes noch mal erhöhen? Natürlich mit entsprechenden Kosten und solchen Sachen alle. Also wir sind auch in so einer Spirale drinnen, wo wir uns da immer weiter in diesen Baukosten nach oben katapultieren.

Stefan Müller-Schleipen: Aber ich möchte mal die Spirale des Negativismus aufbrechen, weil wir ja immer nur Probleme sehen und wir sehen nicht die Chancen. Und wir müssen in so ein Neudenken reinkommen und was die Jungs von ModEstate da machen, ist a) komplettes Neudenken und b) zeigt das exemplarisch, was passieren kann, wenn man solchen Ideen und so einer Innovation Raum gibt. Wir spüren nämlich, ihr seid ja jetzt seit gut vier Wochen bei den Stadtrettern dabei, dass, obwohl wir noch keinen Podcast draußen haben und außer der Webseite noch nicht sehr viel Trubel gemacht haben, sich jetzt die ersten Parkflächenanbieter und -eigentümer melden und sagen: Wir müssen irgendwas gemeinsam denken. Wir müssen da auch noch mal neu drüber nachdenken und so eine Aufbruchstimmung zu erzeugen und dann im Rahmen dessen über Schallschutz und was auch immer nachzudenken, das brauchen wir und wir finden für Schallschutz eine Lösung. Aber Schallschutz oder der Nachbar, der vielleicht zu laut duscht, weil der Lärm von draußen nicht mehr so rauskommt, ist ein ganz kleines Pipifax-Problem, sage ich jetzt mal, gegenüber dem Problem, was wir lösen möchten und lösen können, nämlich die Wohnraumkrise mit einem effizienten, kostensensiblen oder kostenreduzierten Ansatz, schnell in eine Lösung zu bringen. Und da setzen wir jetzt alle Energie rein, die wir da reinsetzen können.

Florian Ahrens: Da würde ich gerne eine Sache zufügen, Stefan. Wichtig ist das Thema schnell. Also wir brauchen wirklich schnell diesen Wohnraum und dementsprechend sollten wir alles daran hängen, um das auch umsetzen zu können. Also alle Parteien an einen Tisch holen, lasst uns darüber reden, lasst uns Gedanken austauschen. Wir haben erfahrene Leute, die mit uns zusammenarbeiten, die seit 30 Jahren im Wohnungsbau, in den Genossenschaft-Bauen unterwegs sind. Also wir sind ein Stück weit, wir sind gesprächsoffen und wir geben gerne Impulse mit. Wir hören uns gerne Impulse an und das, was du schon sagst, wir müssen zusehen, dass wir das Problem, was wir aktuell haben, in den Griff kriegen. Ansonsten, das ist meine ganz persönliche Meinung, ich glaube, Wohnen wird zum sozialen Treiber irgendwann.

Frank Rehme: Absolut. Und wir sehen ja auch jetzt gerade die Diskussion in der Gesellschaft. Wir haben sehr viel Zuwanderung aus verschiedensten Ländern, die alle ihren Platz brauchen. Das ist etwas, was mit eins der wirklich großen Probleme der nächsten Jahre sein wird. Jetzt mal eine Frage oder einen Appell jetzt mal an unsere Zuhörerschaft aus den Kommunen. Bewerbt euch doch mal als Modellkommune hier bei den Stadtrettern und das wird dann natürlich weitergeleitet an den lieben Florian, dass wir sagen: Komm mal her, wir wollen mal eine Modellkommune werden, die sich über ihre versiegelten Flächen komplett mal neu denkt und obendrauf dann diese Lösungen baut.

Stefan Müller-Schleipen: Frank, das ist eine super Idee, weil wir hängen ja, wie Florian gesagt hat, am Baurecht. Es gibt einen B-Plan und soweit ich es verstanden habe, kommt ihr über die Befreiung aus dem B-Plan schnell ins Tun oder über eine Flexibilisierung im Denken und der rechtlichen Rahmenbedingungen. Und wenn der Kommune sagt: Ja, wir sehen das Thema und wir sehen aber auch eine Lösung oder eine gemeinsame Chance, das mit euch zu lösen, lasst es uns angehen, weil wir können viel drüber reden und können hier Prospekte wälzen und sagen, so könnte es sein. Nein, die Stadtretter wollen übers Machen kommen und lasst uns bitte als Modellkommune, und den Aufruf möchte ich unterstützen, exemplarisch jetzt schnell so ein Projekt mal umsetzen, weil das kann man dann wirklich auch im größeren Rahmen weiter denken.

Florian Ahrens: Richtig. Jeder Hörer oder Hörerin ist aufgerufen, ein Leuchtturmprojekt mit uns zu schaffen. Wir sind natürlich in einigen Projekten schon sehr weit, aber es steht noch keins, da sind wir ganz ehrlich, dementsprechend besteht noch die Möglichkeit, das Leuchtturmprojekt zu sein und warum nicht auch das auch sich auf seinen Prospekt seiner Stadt schreiben: Wir sind Leuchtturmprojekt für den schnellen nachhaltigen Wohnungsbau.

Frank Rehme: Ja und vielleicht kann man das ja wunderbar auch kombinieren mit der Sanierung von maroden Brücken. Wir sind hier in Düsseldorf und da sind Brücken natürlich marode wie überall in Deutschland, die über den Rhein gehen und da denkt man wirklich drüber nach, eine Brücke zu bauen, auf der auch gewohnt werden kann und somit hat man dann einen Doppelnutzen praktisch. Unten fahren die Autos und oben sind die Wohnungen und das ist etwas, wo man natürlich dann auch ein Selfie-Point für die Stadt auf einmal neu geschaffen hat.

Florian Ahrens: Gibt es da nicht einen Ansatz in Österreich, dass so ein Hochhaus wo unten durch auch eine Straße führt, dass irgendwie das längste Hochhaus Europas, irgendwie einen Kilometer lang oder so, oben wird gewohnt und unten fahren die Autos durch.

Frank Rehme: Also die Möglichkeiten sind da sehr sehr gut. Übrigens bewohnte Brücken kann man wunderbar schon seit ein paar hundert Jahren in Erfurt besichtigen. Gut, ja das, erst mal vielen Dank an euch jetzt für den Ausblick in diese Richtung. Ich halte das für ein hochspannendes Thema, weil wir da wirklich neu denken und dafür stehen die Stadtretter ja auch mal wirklich Konventionen über Bord zu werfen und mal zu schauen, wie man mit frischen Denken die Probleme, die aktuell anstehen, auch lösen können. Ich drücke euch die Daumen.

Florian Ahrens: Vielen Dank.

Frank Rehme: Und wir behalten euch auf jeden Fall im Auge und wir berichten hier auf der Stadtretterseite natürlich auch noch laufend drüber. Aber Stefan, du hast noch einen Punkt gehabt.

Stefan Müller-Schleipen: Genau, wer ganz auf dem Laufen sein möchte, guckt in den Web-Talk rein, den wir mit ModEstate machen. Der Web-Talk steht an, Termin gibt es auf der Webseite. Da gibt es noch mal ein paar Insider-Infos mehr. Vielen Dank erst mal, hat mir sehr viel Spaß gemacht wie so oft.

Frank Rehme: Okay Jungs, ich sag, schönen Tag noch.

Florian Ahrens: Ebenso.

Stefan Müller-Schleipen: Danke, bravo.

Outro: Die Stadtretter – der Podcast