Hintergrund und Ziel
Die Daten erlauben uns, die Turbulenzen im Standortgefüge der wichtigsten Einkaufsstädte Österreichs, ausgelöst durch E-Commerce & Co, zusätzlich angeheizt durch die Covid 19-Pandemie und weiterer Krisen (Ukraine-Krieg, Teuerung, Klima, Energie), aus vorderster Reihe zu beobachten. Im Jahr 2013 wurden die 15 größten Städte erstmals analysiert, 2014 wurde die Dokumentation um weitere 3 Städte ergänzt, 2017 wurde zur Komplettierung der Sicht ein Kleinstädte-Sample von ursprünglich 14, mittlerweile 16 Städten integriert. Ende 2015 erfolgte das erste Update; nun, Ende 2022, wurde das zwischenzeitlich 7. Update fertig gestellt. Ziel der Dokumentation ist eine kontinuierliche Beobachtung der Ausstattung und des Branchenmix der City-Einkaufszonen für die größten Städte Österreichs. Hauptmotivation für diese zeitaufwendige Analyse war und ist, die Veränderungen des räumlichen Käuferverhaltens – ausgelöst durch bereits oben erwähnte Umstände/Krisen, Überalterung, Expansionshunger und Facharbeitskräftemangel – objektiv festzuhalten. Das Datenmaterial ist zwischenzeitlich derart umfangreich, dass wir eine uneingeschränkt skalierbare Datenbank seit 2019 im Einsatz haben. Die Datenbank ist in Österreich einzigartig und erlaubt einen tiefen Einblick in das Shopflächen-Geschehen der Cities in Österreich. Das herausragende Datenmaterial und unsere transparente Methodik haben zwischenzeitlich zahlreiche Städte dazu bewegt, ein laufendes Monitoring zu den Shopflächen ihrer Stadt in unsere Hände zu legen. Dazu zählen u.a. Graz, Linz, Wels, Villach, St. Pölten, Wiener Neustadt, Krems, Mödling und zahlreiche weitere Bezirkshauptstädte.
Erkenntnisse und Erfahrungen
Unsere Zeitreihen bestätigen nun unsere erstmals 2019 geäußerten Vermutungen: Die Shopflächen in den Cities schrumpfen. Und das Jahr für Jahr. Wir fühlen uns bestätigt, dass diverse disruptive Prophezeiungen unserer Marktbegleiter, die einen Verkaufsflächenrückgang von 25 % vorhersagten, nicht eingetroffen sind. Allein die Cities verzeichneten 2015 bis 2017 noch ein jährliches Shopflächenwachstum von zwar „zarten“ aber immerhin +0,5 %. Seit 2018 hat sich das Blatt erstmals gewendet, die Shopflächen in den Cities verloren erstmals geringfügig um -0,35 %. Mit 2019 dann eine kurze Erholung – Shopflächen-Stagnation in der City. War das schon alles? Mit Corona und dem Beginn einer Krisenmodus-Dauerschleife, die bis heute anhält und uns wohl bis 2024 oder gar länger weiter begleiten wird, scheint sich das Blatt allerdings nun doch merklich und dauerhaft gewendet zu haben: 2020 ging es mit vorerst -1,29 % und 2021 mit sogar -2,00 % Shopflächenrückgang deutlich bergab. Mit -0,41 % ist die Situation 2022 zwar weniger dramatisch, aber anhaltend negativ.Der Shopflächenrückgang löst Anpassungsbedarf in der baulichen wie der gesamtstädtischen Struktur aus: Was machen wir mit den leerstehenden Shops? Wenn sie lange genug leer stehen und der Leidensdruck seitens des Eigentümers mangels Vermarktung immer größer wird, werden sie aus dem Shopflächenmarkt genommen. Die Shops mutieren dann zu Arztpraxen, Büros, Ab-stellräumen, was auch immer, nur eines nicht mehr: Shopflächen. Das Gute daran: Mit dem Shopflächen-Entzug reduziert sich die Leerstandsrate. Das Schlechte daran: keine Shops, weniger Kunden, weniger Synergiepotenzial. Die Nutzungsstruktur der Innenstadt, mit ihr auch der Besuchsgrund und das Frequenzprofil, stehen auf dem Prüfstand und sind in Transformation.
Die Leerstandsquoten haben sich gegenüber dem Vorjahr geringfügig reduziert, sie liegen nun in den Cities der Primär- und Sekundärstädte bei 5,3 %. Im Vorjahr waren es noch 6,1 %, unser bisheriger trauriger „high score“ in den Aufzeichnungen. Wir könnten uns nun hinter den Zahlen verstecken und positive Stimmung verbreiten. In voller Kenntnis der Daten wäre dies aber höchst unseriös, denn es gibt neben der oben angeführten „Kern-Leerstandsquote“ (LE) noch die Kategorie der Leerstehungen im Umbau (LEU), also Flächen, die zwar während unserer Erhebungen keine Shop-Aktivität aufwiesen, aber zumindest im Umbau standen und auf eine baldige Nutzung hoffen lassen. Diese Rate steigt Jahr für Jahr kontinuierlich. Lag diese 2016 noch unter 1 %, beträgt sie heute 3,3 %. Das macht auch das teilweise triste Bild der Cities aus: Nur belebte, aktive Shops werden positiv wahrgenommen, der Rest ist Leerstand, möglicherweise auch Schaufenster-Fadesse, falls in einem ehemaligen Shop plötzlich ein Dentist den Standort nutzt. „LE“ + „LEU“ zusammen weisen 2022 einen Flächenanteil in den Cities der Primär- und Sekundärstädte von 8,6 % auf; das wiegt schwer, die Freude über die Reduzierung der Leerstandsquote währt daher nur kurz. Der zwischenzeitlich besonders hohe Anteil an Leerstehungen in Umbau macht uns darüber hinaus vorsichtig und kritisch: Ist für diese Flächen noch eine Shop-Nachnutzung realistisch? Im März 2024 gibt es wieder ein Update zur Studie.